Федеральне агентство з освіти
Державна освітня установа вищої професійної освіти
«Східносибірських державний технологічний університет»
(ГОУ ВПО ВСГТУ)
Інститут економіки і права
Кафедра цивільно-правових дисциплін
Курсова робота
з дисципліни «Цивільне право»
на тему:
Права членів сім'ї власника жилого приміщення
Улан-Уде
2009
Зміст
Введення
1. Права членів сім'ї власника житлового приміщення при користуванні житловим приміщенням
1.1 Права членів сім'ї власника житлового приміщення, що проживають в належному йому житловому приміщенні
1.2 Солідарна відповідальність членів сім'ї власника житлового приміщення за зобов'язаннями, що випливають з користування житловим приміщенням
2. Припинення прав членів сім'ї власника жилого приміщення
2.1 Права членів сім'ї у разі розірвання сімейних відносин
2.2 Права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника при переході права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи
2.3 Права неповнолітніх членів сім'ї власника житлового приміщення при відчуженні житлового приміщення
Висновок
Список літератури
Введення
Законодавство, яке регулює ринок нерухомості далеко від ідеальності. З розвитком ринкових відносин, житлова проблема переросла в одну з найбільш глобальних на сьогоднішній день. Факторами, що визначають актуальність даної проблеми є:
- Розвал економіки, зниження рівня життя громадян, злочинні посягання на житлові права громадян.
- Поява категорій громадян, які особливо потребують захисту своїх житлових прав.
- Обмежені можливості для населення у захисті своїх житлових прав.
- Зловживання чиновників правової непоінформованість населення, низький рівень правової культури.
- Роз'єднаність і суперечливість житлового законодавства.
Права членів сім'ї власника жилого приміщення регулюються Житловим, Цивільним Кодексами РФ. Наприклад, стаття 292 Цивільного Кодексу Російської Федерації спрямована на охорону прав і законних інтересів тих членів сім'ї власника житлового приміщення, які не володіють правом власності на дане житлове приміщення, але набули у встановленому житловим законодавством порядку право користування цим приміщенням.
Об'єктом даної роботи є права членів сім'ї власника жилого приміщення. Предметом - права членів сім'ї власника жилого приміщення, згідно зі ст. 292 ГК РФ.
Мета роботи - вивчити права членів сім'ї власника житлового приміщення, визначені Цивільним Кодексом Російської Федерації.
Завдання:
1. розглянути права членів сім'ї власника жилого приміщення з позиції цивільного права;
2. проаналізувати статтю 292 ГК РФ, статтю 31 ЖК РФ;
3. розглянути підстави припинення прав членів сім'ї власника;
4. порівняти права членів сім'ї власника жилого приміщення і права власника житлового приміщення;
5. проаналізувати судову практику у справах захисту прав членів сім'ї власника жилого приміщення.
1. Права членів сім'ї власника житлового приміщення при користуванні житловим приміщенням
1.1 Права членів сім'ї власника житлового приміщення, що проживають в належному йому житловому приміщенні
Нове житлове законодавство переглянуло перелік осіб, які належать до категорії членів сім'ї власника або наймача житлового приміщення [1]. Їх можна згрупувати в три групи:
- Чоловік, діти та батьки наймача або власника жилого приміщення за умови підтвердження їх сімейно-правового зв'язку та спільного проживання з наймачем або власником житлового приміщення;
- Інші родичі і непрацездатні утриманці у разі визнання названих осіб членами сім'ї власника (п. 1 ст. 31 ЖК РФ), що свідчить про те, що у них з власником житлового приміщення повинні скластися відносини за типом сімейних. Для даної категорії членів сім'ї наймача жилого приміщення крім вселення в якості членів родини необхідно також ведення з наймачем спільного господарства;
- Інші особи у виняткових випадках можуть бути визнані членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму в судовому порядку або бути визнані членами сім'ї власника, якщо вони вселені власником як члена своєї сім'ї [2].
Перша група - це члени сім'ї власника, до яких відносяться, по-перше, найближчі родичі власника: чоловік, діти та батьки. Оскільки поняття «сім'я» і «член сім'ї» вживаються в ЖК стосовно житловим правовідносинам, остільки необхідною ознакою сім'ї в даному контексті є проживання її членів у житловому приміщенні, що належить власнику, що з ним. По-друге, до членів сім'ї власника жилого приміщення можуть бути віднесені інші родичі (брати, сестри, дядьки, тітки, дід, бабуся і т.д.) і не є родичами власника непрацездатні утриманці; у виняткових випадках членами сім'ї власника можуть бути визнані і такі громадяни, які не перебувають з власником житла в жодних родинних чи властивих відносинах і не є його непрацездатними утриманцями. Умовою визнання цієї групи громадян членами сім'ї власника є те, що свого часу вони були вселити власником у належне йому на праві власності житлове приміщення саме в якості членів своєї сім'ї (пріжівальци). Такі випадки самі по собі є винятком у співвідношенні з поняттям сім'ї як об'єднанням спільно проживаючих громадян, пов'язаних між собою шлюбом або іншими спорідненими узами. Однак вселення в якості членів сім'ї і подальше проживання в житловому приміщенні разом з власником та іншими членами його сім'ї стають вирішальними факторами, які забезпечують єдність спільно проживаючих громадян, включаючи пріжівальцев, і є підставою для визначення складу сім'ї власника житлового приміщення.
Обсяг прав і обов'язків членів сім'ї власника житлового приміщення визначається угодою між власником, з одного боку, і членами його сім'ї, з іншого боку. Таким угодою, наприклад, у користуванні членів сім'ї власника можуть бути закріплені окремі кімнати в квартирі власника, встановлено порядок користування загальними приміщеннями в квартирі, визначені умови оплати комунальних послуг, врегульовані інші питання [3].
Під житловим приміщенням житлове законодавство розуміє не тільки житлові (у тому числі багатоквартирні) будинки та котеджі (дачі), пристосовані для постійного проживання, але й окремі квартири і інші житлові приміщення (наприклад, окремі ізольовані кімнати в квартирах), зареєстровані в цій якості в державних органах, що здійснюють облік такого роду нерухомості, в тому числі службові та відомчі, а також «спеціалізовані будинки» і службовці аналогічним цілям приміщення - гуртожитки, готелі, притулки, будинки маневреного фонду, спеціальні будинки для одиноких престарілих громадян, будинки-інтернати для інвалідів , ветеранів та інших Підкреслюючи вказані обмеження, п. 2 ст. 288 ГК РФ спеціально відзначає, що громадянин - власник житлового будинку, приватизованої квартири чи іншого житлового приміщення вправі використовувати його для особистого проживання і проживання членів його сім'ї [4].
У ЖК РФ вказується, що члени сім'ї власника мають право користуватися жилою площею в квартирі нарівні з її власником, якщо вони спільно проживають з ним. Але ця обставина не має визначального значення за змістом п. 1 ст. 292 ГК щодо тих членів сім'ї, які віднесені до таких в самому законі, тобто дружина власника квартири, їхніх дітей і батьків. Ці члени сім'ї мають право користуватися жилою площею в квартирі як у випадку проживання в ній разом з її власником, так і без нього. Непроживання самого власника з зазначеними членами його сім'ї на житловій площі, що належить йому квартири, жодним чином не може відбитися на їхньому праві користування цією площею. Спільне проживання з власником квартири і ведення з ним спільного господарства має значення щодо інших його родичів, непрацездатних утриманців та інших осіб, які у цій підставі можуть бути визнані членами його сім'ї.
Члени сім'ї власника житлового приміщення мають право користування житловим приміщенням нарівні з власником, якщо інше не буде встановлено угодою між власником і членами його сім'ї. Згідно з п. 2 ст. 31 ЖК РФ члени сім'ї власника мають рівні з власником права користування житловим приміщенням. Однак інша ситуація може мати місце, якщо між власником і членами його сім'ї існує угода щодо обсягу прав користування житловим приміщенням. Таким чином, власник приміщення не має права в односторонньому порядку, без згоди членів своєї сім'ї, обмежити їх право користування відповідним житловим приміщенням.
Право користування житловим приміщенням полягає в експлуатації житлового приміщення з метою задоволення своїх житлово-побутових потреб. Обмеження права користування можливе тільки відповідно до чинного законодавства. Основний обов'язок членів сім'ї власника полягають у наступному: підтримка житлового приміщення у належному стані. Крім того, вони зобов'язані не допускати безгосподарного поводження з ним, дотримуватися прав і законні інтереси сусідів, а також правила утримання спільного майна власників у багатоквартирному будинку. Здійснення своїх прав на житлове приміщення не повинно порушувати прав і охоронюваних чинним законодавством інтересів інших осіб. Члени сім'ї власника житлового приміщення повинні використовувати житлове приміщення виключно за його цільовим призначенням - постійному проживанню [5].
У членів сім'ї власника житлового приміщення, на відміну від власника, немає права розпоряджатися майном на свій розсуд. Тобто власник має право продати, подарувати, закласти або іншим чином розпорядитися житловим приміщенням. Власник має право надати жиле приміщення у тимчасове володіння і користування іншим громадянам на підставі договору найму, договору безоплатного користування або на іншій законній підставі. Крім того, законний власник житлового приміщення може надавати його юридичній особі на підставі договору оренди або на іншій законній підставі. Але при цьому таке житлове приміщення може бути використано тільки для проживання громадян, наприклад, працівника цієї юридичної особи.
Таким чином, члени сім'ї, які проживають разом з власником в його житловому приміщенні, мають лише право користування приміщенням, однак не мають прав з розпорядження цим житловим приміщенням, не має права будь-яким чином перешкоджати власнику розпоряджатися його житловим приміщенням до тих пір, поки власник при розпорядженні не передбачає порушити вимоги закону (наприклад, якщо в результаті відчуження будуть ущемлені житлові права осіб, про які зазначено в п. 4 ст. 292 ГК РФ) [6].
Права членів сім'ї власника житлового приміщення на користування цим приміщенням регламентуються не тільки Житловим Кодексом, але і ГК РФ, наприклад, ст. 292. пунктом 1 цієї статті передбачено, що члени сім'ї власника, що у своєму житловому приміщенні, мають право користування цим приміщенням на умовах, передбачених житловим законодавством. Конкретизуючи дану норму, Кодекс вводить загальне правило, згідно з яким члени сім'ї власника користуються таким приміщенням нарівні з власником, тобто у сфері користування приміщенням вони мають такі ж правомочностями, які є у власника (див. ч. 2 ст. 31).
Згідно статті 292 п. 3 ЦК РФ члени сім'ї власника жилого приміщення може вимагати усунення порушень їх прав на житлове приміщення від будь-яких осіб, включаючи власника приміщення. Згідно з п. 3 ст. 292 право користування житловим приміщенням захищається проти всіх і кожного, включаючи самого власника. Такого роду захист прийнято називати абсолютною. Практична значимість даної норми полягає в числі іншого в тому, що члени сім'ї власника жилого приміщення може захищати свої права і законні інтереси щодо житлового приміщення навіть тоді, коли сам власник з тих чи інших причин цього не робить.
Невиконання власником зазначених обов'язків може служити підставою припинення права власності на належне йому жиле приміщення на підставі ст. 293 ГК РФ [7]. Згідно з цією статтею, якщо власник житлового приміщення використовує його не за призначенням, систематично порушує права та інтереси сусідів або безгосподарно поводиться з житлом, допускаючи його руйнування, орган місцевого самоврядування може попередити власника про необхідність усунути порушення, а якщо вони тягнуть руйнування приміщення - також призначити власнику відповідний строк для ремонту приміщення. Якщо після подібного попередження власник продовжує порушувати права та інтереси сусідів або використовувати житлове приміщення не за призначенням або без поважних причин не зробить необхідний ремонт, суд за позовом органу місцевого самоврядування може прийняти рішення про продаж з публічних торгів такого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу засобів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення.
1.2 Солідарна відповідальність членів сім'ї власника житлового приміщення за зобов'язаннями, що випливають з користування житловим приміщенням
Наділення членів сім'ї власника особливим правом користування жилим приміщенням супроводжується покладанням на них солідарної з власником відповідальності за зобов'язаннями, що випливають з користування житловим приміщенням (абз. 2 п. 1 ст. 292) [8], тобто дієздатні члени сім'ї власника житлового приміщення несуть солідарну з власником відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування даним житловим приміщенням, якщо інше не встановлено угодою між власником і членами його сім'ї.
Формулювання «дієздатні члени сім'ї власника» охоплює не тільки повнолітніх громадян, тобто досягли вісімнадцятирічного віку, а й осіб, що вступили в шлюб до досягнення шлюбного віку (ст. 21 ЦК РФ), а також не повнолітніх у віці від шістнадцяти років, якщо вони працюють за трудовим договором або займаються підприємницькою діяльністю і визнані емансипантками в порядку ст. 27 ЦК РФ.
До зобов'язань, що випливають з користування житловим приміщенням, відносяться внесення плати за комунальні послуги, енергоносіїв, відшкодування шкоди, заподіяної іншим житловим приміщенням в результаті витоків, пожеж і т.д., також обов'язки по утриманню житлового приміщення.
Таке вирішення питання, яке видається цілком справедливим, за змістом закону розраховане на випадок, коли власник і члени його сім'ї спільно, на рівних засадах користуються жилим приміщенням. Якщо ж при вселенні особи в житлове приміщення як члена сім'ї або в подальшому була досягнута домовленість, згідно з якою ця особа набула право на користування лише частиною житлового приміщення (наприклад, конкретної кімнатою), покладання на нього відповідних обов'язків можливе лише в частині, сумірною його прав. Більш точно така сама процедура сформульовано п. 3 ст. 31 ЖК, що містить вказівку на можливість досягнення власником житлового приміщення і членами його сім'ї угоди про інше характері відповідальності за зобов'язаннями з користування житловим приміщенням [9].
Солідарність відповідальності власника і дієздатних членів його сім'ї виражається в тому, що загальна сума відповідальності ділиться в рівних частках між зазначеними особами. Такий порядок відповідальності по зобов'язаннях може бути змінений за згодою власника і членів його сім'ї. Громадяни можуть встановити між собою, наприклад, субсидіарний варіант відповідальності. У цьому випадку члени сім'ї будуть нести відповідальність за зобов'язаннями, що виникають з використання житлового приміщення, тільки в тому випадку, якщо майна власника недостатньо для виконання зобов'язань.
Відповідальність членів сім'ї за зобов'язаннями, що випливають з користування житловим приміщенням власника, передбачена частиною 3 ст. 31 ЖК РФ. Власнику і членам його сім'ї надається можливість укласти угоду про відповідальність за невиконання зобов'язань, що випливають з користування житловим приміщенням. Якщо ж така угода відсутня, дієздатний член сім'ї несе солідарну з власником відповідальність.
Ряд питань викликає передбачена ч. 3 ст. 31 ЖК РФ солідарна відповідальність дієздатних членів сім'ї власника житлового приміщення за зобов'язаннями, що випливають з користування даним житловим приміщенням. Відповідно до п. 1 ст. 323 ГК РФ при солідарного обов'язку боржників кредитор вправі вимагати виконання як від усіх боржників разом, так і від кожного з них окремо, причому як повністю, так і в частині боргу. Таким чином, законодавець реалізує для власника передбачене ст. 210 ЦК РФ право перенесення тягаря утримання своєї власності на членів сім'ї. Державна освітня установа вищої професійної освіти
«Східносибірських державний технологічний університет»
(ГОУ ВПО ВСГТУ)
Інститут економіки і права
Кафедра цивільно-правових дисциплін
Курсова робота
з дисципліни «Цивільне право»
на тему:
Права членів сім'ї власника жилого приміщення
Улан-Уде
2009
Зміст
Введення
1. Права членів сім'ї власника житлового приміщення при користуванні житловим приміщенням
1.1 Права членів сім'ї власника житлового приміщення, що проживають в належному йому житловому приміщенні
1.2 Солідарна відповідальність членів сім'ї власника житлового приміщення за зобов'язаннями, що випливають з користування житловим приміщенням
2. Припинення прав членів сім'ї власника жилого приміщення
2.1 Права членів сім'ї у разі розірвання сімейних відносин
2.2 Права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника при переході права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи
2.3 Права неповнолітніх членів сім'ї власника житлового приміщення при відчуженні житлового приміщення
Висновок
Список літератури
Введення
Законодавство, яке регулює ринок нерухомості далеко від ідеальності. З розвитком ринкових відносин, житлова проблема переросла в одну з найбільш глобальних на сьогоднішній день. Факторами, що визначають актуальність даної проблеми є:
- Розвал економіки, зниження рівня життя громадян, злочинні посягання на житлові права громадян.
- Поява категорій громадян, які особливо потребують захисту своїх житлових прав.
- Обмежені можливості для населення у захисті своїх житлових прав.
- Зловживання чиновників правової непоінформованість населення, низький рівень правової культури.
- Роз'єднаність і суперечливість житлового законодавства.
Права членів сім'ї власника жилого приміщення регулюються Житловим, Цивільним Кодексами РФ. Наприклад, стаття 292 Цивільного Кодексу Російської Федерації спрямована на охорону прав і законних інтересів тих членів сім'ї власника житлового приміщення, які не володіють правом власності на дане житлове приміщення, але набули у встановленому житловим законодавством порядку право користування цим приміщенням.
Об'єктом даної роботи є права членів сім'ї власника жилого приміщення. Предметом - права членів сім'ї власника жилого приміщення, згідно зі ст. 292 ГК РФ.
Мета роботи - вивчити права членів сім'ї власника житлового приміщення, визначені Цивільним Кодексом Російської Федерації.
Завдання:
1. розглянути права членів сім'ї власника жилого приміщення з позиції цивільного права;
2. проаналізувати статтю 292 ГК РФ, статтю 31 ЖК РФ;
3. розглянути підстави припинення прав членів сім'ї власника;
4. порівняти права членів сім'ї власника жилого приміщення і права власника житлового приміщення;
5. проаналізувати судову практику у справах захисту прав членів сім'ї власника жилого приміщення.
1. Права членів сім'ї власника житлового приміщення при користуванні житловим приміщенням
1.1 Права членів сім'ї власника житлового приміщення, що проживають в належному йому житловому приміщенні
Нове житлове законодавство переглянуло перелік осіб, які належать до категорії членів сім'ї власника або наймача житлового приміщення [1]. Їх можна згрупувати в три групи:
- Чоловік, діти та батьки наймача або власника жилого приміщення за умови підтвердження їх сімейно-правового зв'язку та спільного проживання з наймачем або власником житлового приміщення;
- Інші родичі і непрацездатні утриманці у разі визнання названих осіб членами сім'ї власника (п. 1 ст. 31 ЖК РФ), що свідчить про те, що у них з власником житлового приміщення повинні скластися відносини за типом сімейних. Для даної категорії членів сім'ї наймача жилого приміщення крім вселення в якості членів родини необхідно також ведення з наймачем спільного господарства;
- Інші особи у виняткових випадках можуть бути визнані членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму в судовому порядку або бути визнані членами сім'ї власника, якщо вони вселені власником як члена своєї сім'ї [2].
Перша група - це члени сім'ї власника, до яких відносяться, по-перше, найближчі родичі власника: чоловік, діти та батьки. Оскільки поняття «сім'я» і «член сім'ї» вживаються в ЖК стосовно житловим правовідносинам, остільки необхідною ознакою сім'ї в даному контексті є проживання її членів у житловому приміщенні, що належить власнику, що з ним. По-друге, до членів сім'ї власника жилого приміщення можуть бути віднесені інші родичі (брати, сестри, дядьки, тітки, дід, бабуся і т.д.) і не є родичами власника непрацездатні утриманці; у виняткових випадках членами сім'ї власника можуть бути визнані і такі громадяни, які не перебувають з власником житла в жодних родинних чи властивих відносинах і не є його непрацездатними утриманцями. Умовою визнання цієї групи громадян членами сім'ї власника є те, що свого часу вони були вселити власником у належне йому на праві власності житлове приміщення саме в якості членів своєї сім'ї (пріжівальци). Такі випадки самі по собі є винятком у співвідношенні з поняттям сім'ї як об'єднанням спільно проживаючих громадян, пов'язаних між собою шлюбом або іншими спорідненими узами. Однак вселення в якості членів сім'ї і подальше проживання в житловому приміщенні разом з власником та іншими членами його сім'ї стають вирішальними факторами, які забезпечують єдність спільно проживаючих громадян, включаючи пріжівальцев, і є підставою для визначення складу сім'ї власника житлового приміщення.
Обсяг прав і обов'язків членів сім'ї власника житлового приміщення визначається угодою між власником, з одного боку, і членами його сім'ї, з іншого боку. Таким угодою, наприклад, у користуванні членів сім'ї власника можуть бути закріплені окремі кімнати в квартирі власника, встановлено порядок користування загальними приміщеннями в квартирі, визначені умови оплати комунальних послуг, врегульовані інші питання [3].
Під житловим приміщенням житлове законодавство розуміє не тільки житлові (у тому числі багатоквартирні) будинки та котеджі (дачі), пристосовані для постійного проживання, але й окремі квартири і інші житлові приміщення (наприклад, окремі ізольовані кімнати в квартирах), зареєстровані в цій якості в державних органах, що здійснюють облік такого роду нерухомості, в тому числі службові та відомчі, а також «спеціалізовані будинки» і службовці аналогічним цілям приміщення - гуртожитки, готелі, притулки, будинки маневреного фонду, спеціальні будинки для одиноких престарілих громадян, будинки-інтернати для інвалідів , ветеранів та інших Підкреслюючи вказані обмеження, п. 2 ст. 288 ГК РФ спеціально відзначає, що громадянин - власник житлового будинку, приватизованої квартири чи іншого житлового приміщення вправі використовувати його для особистого проживання і проживання членів його сім'ї [4].
У ЖК РФ вказується, що члени сім'ї власника мають право користуватися жилою площею в квартирі нарівні з її власником, якщо вони спільно проживають з ним. Але ця обставина не має визначального значення за змістом п. 1 ст. 292 ГК щодо тих членів сім'ї, які віднесені до таких в самому законі, тобто дружина власника квартири, їхніх дітей і батьків. Ці члени сім'ї мають право користуватися жилою площею в квартирі як у випадку проживання в ній разом з її власником, так і без нього. Непроживання самого власника з зазначеними членами його сім'ї на житловій площі, що належить йому квартири, жодним чином не може відбитися на їхньому праві користування цією площею. Спільне проживання з власником квартири і ведення з ним спільного господарства має значення щодо інших його родичів, непрацездатних утриманців та інших осіб, які у цій підставі можуть бути визнані членами його сім'ї.
Члени сім'ї власника житлового приміщення мають право користування житловим приміщенням нарівні з власником, якщо інше не буде встановлено угодою між власником і членами його сім'ї. Згідно з п. 2 ст. 31 ЖК РФ члени сім'ї власника мають рівні з власником права користування житловим приміщенням. Однак інша ситуація може мати місце, якщо між власником і членами його сім'ї існує угода щодо обсягу прав користування житловим приміщенням. Таким чином, власник приміщення не має права в односторонньому порядку, без згоди членів своєї сім'ї, обмежити їх право користування відповідним житловим приміщенням.
Право користування житловим приміщенням полягає в експлуатації житлового приміщення з метою задоволення своїх житлово-побутових потреб. Обмеження права користування можливе тільки відповідно до чинного законодавства. Основний обов'язок членів сім'ї власника полягають у наступному: підтримка житлового приміщення у належному стані. Крім того, вони зобов'язані не допускати безгосподарного поводження з ним, дотримуватися прав і законні інтереси сусідів, а також правила утримання спільного майна власників у багатоквартирному будинку. Здійснення своїх прав на житлове приміщення не повинно порушувати прав і охоронюваних чинним законодавством інтересів інших осіб. Члени сім'ї власника житлового приміщення повинні використовувати житлове приміщення виключно за його цільовим призначенням - постійному проживанню [5].
У членів сім'ї власника житлового приміщення, на відміну від власника, немає права розпоряджатися майном на свій розсуд. Тобто власник має право продати, подарувати, закласти або іншим чином розпорядитися житловим приміщенням. Власник має право надати жиле приміщення у тимчасове володіння і користування іншим громадянам на підставі договору найму, договору безоплатного користування або на іншій законній підставі. Крім того, законний власник житлового приміщення може надавати його юридичній особі на підставі договору оренди або на іншій законній підставі. Але при цьому таке житлове приміщення може бути використано тільки для проживання громадян, наприклад, працівника цієї юридичної особи.
Таким чином, члени сім'ї, які проживають разом з власником в його житловому приміщенні, мають лише право користування приміщенням, однак не мають прав з розпорядження цим житловим приміщенням, не має права будь-яким чином перешкоджати власнику розпоряджатися його житловим приміщенням до тих пір, поки власник при розпорядженні не передбачає порушити вимоги закону (наприклад, якщо в результаті відчуження будуть ущемлені житлові права осіб, про які зазначено в п. 4 ст. 292 ГК РФ) [6].
Права членів сім'ї власника житлового приміщення на користування цим приміщенням регламентуються не тільки Житловим Кодексом, але і ГК РФ, наприклад, ст. 292. пунктом 1 цієї статті передбачено, що члени сім'ї власника, що у своєму житловому приміщенні, мають право користування цим приміщенням на умовах, передбачених житловим законодавством. Конкретизуючи дану норму, Кодекс вводить загальне правило, згідно з яким члени сім'ї власника користуються таким приміщенням нарівні з власником, тобто у сфері користування приміщенням вони мають такі ж правомочностями, які є у власника (див. ч. 2 ст. 31).
Згідно статті 292 п. 3 ЦК РФ члени сім'ї власника жилого приміщення може вимагати усунення порушень їх прав на житлове приміщення від будь-яких осіб, включаючи власника приміщення. Згідно з п. 3 ст. 292 право користування житловим приміщенням захищається проти всіх і кожного, включаючи самого власника. Такого роду захист прийнято називати абсолютною. Практична значимість даної норми полягає в числі іншого в тому, що члени сім'ї власника жилого приміщення може захищати свої права і законні інтереси щодо житлового приміщення навіть тоді, коли сам власник з тих чи інших причин цього не робить.
Невиконання власником зазначених обов'язків може служити підставою припинення права власності на належне йому жиле приміщення на підставі ст. 293 ГК РФ [7]. Згідно з цією статтею, якщо власник житлового приміщення використовує його не за призначенням, систематично порушує права та інтереси сусідів або безгосподарно поводиться з житлом, допускаючи його руйнування, орган місцевого самоврядування може попередити власника про необхідність усунути порушення, а якщо вони тягнуть руйнування приміщення - також призначити власнику відповідний строк для ремонту приміщення. Якщо після подібного попередження власник продовжує порушувати права та інтереси сусідів або використовувати житлове приміщення не за призначенням або без поважних причин не зробить необхідний ремонт, суд за позовом органу місцевого самоврядування може прийняти рішення про продаж з публічних торгів такого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу засобів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення.
1.2 Солідарна відповідальність членів сім'ї власника житлового приміщення за зобов'язаннями, що випливають з користування житловим приміщенням
Наділення членів сім'ї власника особливим правом користування жилим приміщенням супроводжується покладанням на них солідарної з власником відповідальності за зобов'язаннями, що випливають з користування житловим приміщенням (абз. 2 п. 1 ст. 292) [8], тобто дієздатні члени сім'ї власника житлового приміщення несуть солідарну з власником відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування даним житловим приміщенням, якщо інше не встановлено угодою між власником і членами його сім'ї.
Формулювання «дієздатні члени сім'ї власника» охоплює не тільки повнолітніх громадян, тобто досягли вісімнадцятирічного віку, а й осіб, що вступили в шлюб до досягнення шлюбного віку (ст. 21 ЦК РФ), а також не повнолітніх у віці від шістнадцяти років, якщо вони працюють за трудовим договором або займаються підприємницькою діяльністю і визнані емансипантками в порядку ст. 27 ЦК РФ.
До зобов'язань, що випливають з користування житловим приміщенням, відносяться внесення плати за комунальні послуги, енергоносіїв, відшкодування шкоди, заподіяної іншим житловим приміщенням в результаті витоків, пожеж і т.д., також обов'язки по утриманню житлового приміщення.
Таке вирішення питання, яке видається цілком справедливим, за змістом закону розраховане на випадок, коли власник і члени його сім'ї спільно, на рівних засадах користуються жилим приміщенням. Якщо ж при вселенні особи в житлове приміщення як члена сім'ї або в подальшому була досягнута домовленість, згідно з якою ця особа набула право на користування лише частиною житлового приміщення (наприклад, конкретної кімнатою), покладання на нього відповідних обов'язків можливе лише в частині, сумірною його прав. Більш точно така сама процедура сформульовано п. 3 ст. 31 ЖК, що містить вказівку на можливість досягнення власником житлового приміщення і членами його сім'ї угоди про інше характері відповідальності за зобов'язаннями з користування житловим приміщенням [9].
Солідарність відповідальності власника і дієздатних членів його сім'ї виражається в тому, що загальна сума відповідальності ділиться в рівних частках між зазначеними особами. Такий порядок відповідальності по зобов'язаннях може бути змінений за згодою власника і членів його сім'ї. Громадяни можуть встановити між собою, наприклад, субсидіарний варіант відповідальності. У цьому випадку члени сім'ї будуть нести відповідальність за зобов'язаннями, що виникають з використання житлового приміщення, тільки в тому випадку, якщо майна власника недостатньо для виконання зобов'язань.
Відповідальність членів сім'ї за зобов'язаннями, що випливають з користування житловим приміщенням власника, передбачена частиною 3 ст. 31 ЖК РФ. Власнику і членам його сім'ї надається можливість укласти угоду про відповідальність за невиконання зобов'язань, що випливають з користування житловим приміщенням. Якщо ж така угода відсутня, дієздатний член сім'ї несе солідарну з власником відповідальність.
Тим самим може скластися ситуація, коли члени сім'ї недбайливого власника будуть зобов'язані утримувати належне йому жиле приміщення, а той потім зробить відчуження цього майна, залишивши членів своєї сім'ї «в цікавому положенні», яке на сьогоднішній день характеризується тільки зазначенням, що містяться в п. 2 ст. 292 ГК РФ, - перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи служить підставою припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї власника.
Отже, при солідарній відповідальності боржників (наприклад, власника і кожного з дієздатних членів його сім'ї, які проживають разом з власником в належному йому приміщенні) кредитор має право вимагати виконання як від усіх боржників разом, так і від кожного з них окремо, причому як повністю, так і в частині боргу. Кредитор, який не одержав повного задоволення від одного з солідарних боржників, має право вимагати недоодержане від решти таких боржників. Солідарні боржники залишаються зобов'язаними до тих пір, поки зобов'язання не виконано повністю (див. ст. 323 ГК РФ).
Відповідно до ст. 325 ГК РФ виконання солідарного обов'язку повністю одним з боржників звільняє інших боржників від виконання кредиторові. Якщо інше не випливає з відносин між солідарними боржниками, то: а) боржник, який виконав солідарне зобов'язання, має право регресної вимоги до інших боржників у рівних частках за вирахуванням частки, що падає на нього самого, б) Несплачене одним із солідарних боржників боржникові, який виконав солідарну обов'язок, падає в рівних частках на цього боржника, і на решту боржників [10].
2. Припинення прав членів сім'ї власника жилого приміщення
2.1 Права членів сім'ї у разі розірвання сімейних відносин
Згідно з п. 4 статті 31 ЖК РФ у разі припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення право користування даним житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника цього житлового приміщення не зберігається, якщо інше не встановлено угодою між власником і колишнім членом його сім'ї [11]. Якщо у колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення відсутні підстави набуття або здійснення права користування іншим житловим приміщенням, а також якщо майновий стан колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення та інші заслуговують уваги обставини не дозволяють йому забезпечити себе іншим житловим приміщенням, право користування житловим приміщенням, що належить вказаною власнику, може бути збережене за колишнім членом його сім'ї на певний термін на підставі рішення суду. При цьому суд має право зобов'язати власника житлового приміщення забезпечити іншим житловим приміщенням колишнього чоловіка та інших членів його сім'ї, на користь яких власник виконує аліментні зобов'язання, на їх вимогу.
Конкретні обставини, що послужили підставою для суду зберегти за колишнім членом сім'ї право проживання в житловому приміщенні власника, повинні бути особливими, поважними, наприклад, важка хвороба колишнього члена сім'ї. При відпадати цих обставин раніше встановленого судом строку право колишнього члена сім'ї повинно бути припинено з наступним його виселенням на вимогу власника.
Дія положень частини 4 статті 31 не поширюється на колишніх членів сім'ї власника приватизованого житлового приміщення за умови, що в момент приватизації даного житлового приміщення зазначені особи мали рівні права користування цим приміщенням з особою, його приватизувати, якщо інше не встановлено законом або договором [12] .
Важливо зауважити, що формулювання «припинення сімейних відносин з власником» підлягає розширеному тлумаченню з урахуванням положень Сімейного кодексу РФ і може бути поширена не тільки на колишнього подружжя, а й на що вступили в шлюб дітей власника житлового приміщення. Припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення означає для колишнього члена його сім'ї припинення права користування даним житловим приміщенням. Таке загальне правило, допускає два винятки. Перше з них встановлюється у договірному порядку, тобто на основі угоди між власником і колишнім членом його сім'ї, а друге - в судовому порядку, якщо суд прийняв рішення на певний термін зберегти за колишнім членом сім'ї право користування даним житловим приміщенням. У цьому випадку колишній член сім'ї власника також отримує права, що випливають з права користування житловим приміщенням, виконує відповідні обов'язки і несе солідарну відповідальність за його зміст відповідно до ч. 2-4 ст. 31 ЖК РФ.
Якщо застосовується договірної порядок, то правовий статус сторін залежить тільки від умов договору, вироблених контрагентами. Власник приміщення знаходиться при цьому в більш вигідному становищі, оскільки саме він пропонує своєму контрагенту умови договору (угоди), встановлюючи безоплатний або відшкодувальний порядок користування житлом. Йому ж належить право встановлювати розмір оплати за договором комерційного найму, оскільки до теперішнього часу не прийнятий закон, що обмежує, у відповідності зі ст. 682 ГК РФ, максимальний розмір оплати.
Застосування судового порядку можливо, якщо у колишнього члена сім'ї власника житлового приміщення відсутні підстави набуття або здійснення права користування будь-яким іншим житловим приміщенням або ж його майновий стан та інші поважні обставини не дозволяють йому забезпечити себе іншим житловим приміщенням. Після закінчення встановленого судом терміну колишні члени сім'ї власника втрачають право користування його житловою площею, якщо угода між ними та власником не передбачає іншого.
Запропонований варіант врегулювання відносин представляється в цілому цілком прийнятним. Він спрямований на захист інтересів колишніх членів сім'ї власника і дає їм можливість судовим рішенням закріпити своє право проживання на житловій площі (наприклад, при наявності складних відносин з власником). Закон не встановлює для них жорсткого терміну користування житловим приміщенням - це, імовірно, обумовлено тим, що законодавець надав власнику право продати, подарувати, обміняти своє житлове приміщення або розпорядитися ним інакше. Кожне з перерахованих дій власника припиняє для колишніх членів його сім'ї право користування цим приміщенням (п. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 5 ст. 31 ЖК РФ). Однак якщо власник житлового приміщення виконує аліментні зобов'язання на користь будь-кого з членів сім'ї або свого колишнього чоловіка, суд має право зобов'язати власника забезпечити названих осіб іншим житловим приміщенням (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Ініціатива пред'явлення позовних вимог повинна виходити від названих осіб, оскільки є їх правом, а не обов'язком суду. Внесення цієї норми в новий житловий кодекс є лише першим кроком на шляху врегулювання спорів і претензій до власників житлових приміщень, і тільки практика покаже, наскільки вона була виправдана. Хотілося б уточнити: в даному контексті «забезпечити» не означає купити, подарувати, передати у власність [13]. Мова може йти про надання жилого приміщення на умовах договору найму або безоплатного користування.
Згідно з ч. 4 ст. 31 ЖК РФ у разі припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення право користування даним житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника цього житлового приміщення не зберігається, якщо інше не встановлено угодою між власником і колишнім членом його сім'ї «Колишніми» членами сім'ї власника вважаються подружжя, яке розірвали шлюб з власниками житлових приміщень. Якщо у подружжя є діти, то при розірванні шлюбу вони залишаються з одним з батьків, і не завжди з тим, який є власником житлового приміщення. У теорії існує позиція П.В. Крашеніннікова: «Не можуть стати колишніми членами сім'ї діти власника житлового приміщення. Не можуть припинитися сімейні відносини власника житла та його дітей. Тому настільки поширені сьогодні міркування про те, що у разі розірвання шлюбу колишня дружина з дітьми повинна йти на вулицю, не мають ніяких підстав »[14].
Роз'яснення Верховного Суду РФ з даної проблеми полягають у наступному. У силу установлень СК РФ про обов'язки батьків щодо своїх дітей право користування житловим приміщенням, що знаходиться у власності одного з батьків, має зберігатися за дитиною і після розірвання шлюбу між її батьками. Проте в даний час виникла суперечність між ЖК РФ, який є законом, і Постановою Президії Верховного Суду України, яке носить роз'яснювальний і рекомендаційний характер. Але суди при розгляді питань про виселення колишніх членів сім'ї і дітей, що залишилися з ними, керуються положеннями ЖК РФ.
Наприклад, Є.Л. Суботін звернувся до суду з позовом до І.В. Хасанова про розірвання договору найму, виселення з житлового приміщення та зняття з реєстраційного обліку. В обгрунтування вимог вказується, що він є власником квартири № 108 у буд 17/10, сел. Мерз. Відповідачка була поставлена на реєстраційний облік як члена сім'ї - подружжя 5 листопада 1997, а в лютому 2000 р. на облік також був поставлений і їх спільна дитина - дочка Олена. Після розірвання шлюбу з відповідачем він пішов з квартири, а вона з дочкою продовжує проживати там. В даний час він знову створив сім'ю, має сина Рому 2002 народження. Іншого житла не має, і спірна квартира йому необхідна для проживання його самого і його сім'ї. Враховуючи, що місце проживання неповнолітніх дітей визначається місцем проживання їх батьків, а дочка Олена проживає з матір'ю, суд вважає можливим виселення дитини як проживає разом з матір'ю члена сім'ї.
На наш погляд, законодавцю необхідно внести поправку в житлове законодавство, яке гарантувало б неповнолітнім дітям право на житло у разі розірвання шлюбу їхніх батьків. У зв'язку з цим пропонується п. 4 ст. 31 ЖК РФ викласти в такій редакції: «У разі припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення право користування даним житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника цього житлового приміщення не зберігається, за винятком неповнолітніх дітей подружжя. Якщо колишній чоловік, з яким залишаються проживати неповнолітні діти власника житлового приміщення, не має у власності житла і коштів для його придбання, власник житла зобов'язаний виділити частку для такої дитини зі свого житлового приміщення, або придбати для дитини інше жиле приміщення, або подати грошові кошти для купівлі житла пропорційно частці дитини в житловому приміщенні батька - власника житла ».
Державною Думою РФ у першому читанні прийнято проект Федерального закону № 408494-4 «Про внесення змін до статті 31 ЖК РФ і статтю 19 Федерального закону« Про введення в дію ЖК РФ ». Він прийнятий в частині захисту права користування житловим приміщенням неповнолітніми. В даний час даний законопроект знаходиться на стадії розгляду Радою Державної Думи у другому читанні * 22 січня 2008 р. прийнято рішення про перенесення розгляду даного проекту Федерального закону. Введення в дію даного Федерального закону буде гарантувати неповнолітнім дітям їхнє конституційне право користування житловим приміщенням.
Хоча Житловим Кодексом введені нові правила, що регулюють припинення права користування житловим приміщенням членів сім'ї власника, однак необхідно звернути увагу на те, що дані норми Кодексу застосовуються тільки тоді, коли інші правила не передбачені угодою між власником і колишнім членом його сім'ї (наприклад, шлюбним договором або будь-яким іншим угодою). Якщо в договірному порядку зазначені відносини не врегульовані, то при припиненні права користування житловим приміщенням колишнього члена сім'ї застосовуються правила і процедури, встановлені ст. 31 Кодексу.
Коли мова йде про припинення права колишнього чоловіка на користування житловим приміщенням, необхідно мати на увазі положення ЦК РФ і СК РФ, що визначають режим спільної власності подружжя. Так, за загальним правилом, майно, нажите подружжям під час шлюбу, є їхньою спільною власністю (п. 1 ст. 256 ЦК України, ст. 34 СК РФ). Тому, якщо наприклад, титульним власником квартири є один чоловік, але при цьому квартира була придбана під час шлюбу, до другого дружину після розірвання шлюбу не повинні застосовуватися зазначені вище норми Кодексу. Майнові спори між колишнім подружжям (про визначення часток, про визнання права на частку у спільній власності, виділ частки в натурі, поділ спільного майна та ін) вирішуються в суді за правилами ЦПК РФ.
Якщо житлове приміщення належало одному з подружжя до вступу в шлюб або було одержане ним під час шлюбу в дар, в порядку успадкування або з інших безоплатним операцій, то таке приміщення є власністю цього чоловіка (п. 2 ст. 256 ЦК України, ст. 36 СК РФ) [15].
Тому у випадку розірвання шлюбу право користування цим приміщенням колишнього чоловіка, не що був власником, не зберігається. Однак такий колишній чоловік може вимагати в судовому порядку визнання зазначеного житлового приміщення спільної власністю. Для цього необхідно довести, що протягом шлюбу за рахунок загального майна подружжя або особистого майна або праці дружина, яка не є власником приміщення, було зроблено вкладення, що значно збільшили вартість житлового приміщення (капітальний ремонт, реконструкція, переобладнання тощо).
Це правило не застосовується тільки у разі, якщо договором між подружжям передбачено інше (див. абз. 3 п. 2 ст. 256 ЦК України, ст. 37 СК РФ). Якщо суд встановить наявність зазначених вище обставин і визнає приміщення сумісною власністю колишнього подружжя, то розглянуті положення Кодексу, що містяться у ст. 31, не можуть застосовуватися. Доцільно звернути увагу на те, що відповідно до ст. 19 введеного закону дію положень ч. 4 ст. 31 Кодексу не поширюється на колишніх членів сім'ї власника приватизованого житлового приміщення за умови, що в момент приватизації даного житлового приміщення зазначені особи мали рівні права користування цим приміщенням з особою, його приватизувати, якщо інше не встановлено законом або договором.
Законодавець встановив, що право користування житловим приміщенням після припинення сімейних відносин за колишнім членом сім'ї власника за загальним правилом не зберігається [16]. Однак за угодою власника і колишнього члена його сім'ї право користування може зберігатися як завгодно довго і після припинення сімейних відносин. Дана норма являє собою правову гарантію прав власності на житлові приміщення. Якщо воля власника на надання права користування житловим приміщенням колишньому члену сім'ї відсутній, то колишній член сім'ї на законних підставах може бути виселений із житлового приміщення.
Гарантувавши власнику, збереження права власності без різних обтяжень після припинення родинних відносин, законодавець встановив гарантії і для колишніх членів його сім'ї. Так, якщо у колишнього члена сім'ї відсутні юридичні підстави для набуття або здійснення права користування іншим житловим приміщенням, інакше кажучи, у колишнього члена сім'ї відсутнє інше місце проживання і найближчим часом придбати його не представляється можливим у силу майнового стану та інших обставин, то право користування житловим приміщенням може бути збережене за ним протягом певного терміну. Для збереження права користування необхідно відповідне рішення суду, в якому також визначається і термін збереження права користування.
Крім цього, додаткові гарантії встановлені для колишнього подружжя і інших членів сім'ї, стосовно яких власник має аліментні зобов'язання. У цьому випадку суд, приймаючи рішення про збереження права користування житловим приміщенням, може зобов'язати власника забезпечити колишніх членів своєї сім'ї іншим житлом, якщо, звичайно, вони заявлять така вимога [17]. Коли термін користування житловим приміщенням, встановлений для колишнього члена сім'ї власника, закінчився, право користування припиняється. Однак воно знову може бути продовжено за згодою власника і колишнього члена його сім'ї. До закінчення терміну користування житловим приміщенням, встановленого судом для колишнього члена сім'ї власника, це право припиняється за наявності наступних обставин: припинення права власності на житлове приміщення у власника; перестали існувати обставини, у зв'язку з якими суд зберіг за колишнім членом сім'ї власника право користування житловим приміщенням. Нарешті, законодавець встановив, що колишній член сім'ї власника, що користується житловим приміщенням на підставі рішення суду, винесене згідно з коментованим пунктом, несе такі ж права, обов'язки і відповідальність, передбачені п. п. 2 - 4 цієї статті.
Згідно з п. 7 ст. 31 ЖК РФ обсяг прав, обов'язків і відповідальності особи, яка користується житловим приміщенням за угодою з власником, визначається цим же угодою і не завжди дорівнює обсягу прав, обов'язків і відповідальності членів сім'ї власника.
2.2 Права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника при переході права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи
Найскладнішим залишається питання про можливість збереження або припинення права користування житловим приміщенням особою, які втратили статус члена сім'ї власника житлового приміщення. Підставами припинення користування житловим приміщенням членами сім'ї власника відповідно до законодавства є: припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення, якщо інше не встановлено угодою між власником і колишнім членом його сім'ї (п. 4 ст. 31 ЖК РФ); перехід права власності на житлове приміщення до іншої особи, якщо інше не встановлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Згідно статті 292 п. 2 ЦК РФ перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника, якщо інше не встановлено законом (пункт доповнено з 31 травня 2001 Федеральним законом від 15 травня 2001 року № 54-ФЗ; в редакції, введеної в дію з 1 січня 2005 року Федеральним законом від 30 грудня 2004 року № 213-ФЗ).
Право користування житловим приміщенням членів сім'ї його власника в доктрині цивільного права нерідко відносять до прав речового типу, хоча вони і не зазначені як таких у ст. 216 ЦК. Однак оскільки перелік речових прав не є вичерпним, а ознаки самих речових прав досить невизначені, з подібною кваліфікацією можна погодитися. Дійсно, вказане право відповідає більшості вимог, звичайно пред'являються до речових прав (право слідування, абсолютний характер захисту, в тому числі проти самого власника, та ін.) Підтверджує це і сама назва гол. 18 ГК, в якому разом з правом власності згадуються «інші речові права на житлові приміщення».
Однак у зв'язку зі змінами, що відбулися в житловому законодавстві з 1 березня 2005 р., речовий характер даного права втрачається у разі припинення сімейних відносин його володаря з власником житлового приміщення.
Пункт 2 ст. 292 у своїй первісній редакції закріплював за правом користування жилим приміщенням, що належить членам сім'ї власника, властивість прямування, відповідно до якого воно зберігалося при переході права власності на житлове приміщення до нового власника, незалежно від того, знав чи не знав набувач житлового приміщення про наявності такого обтяження. З 1 січня 2005 р. зазначене правило змінилося на прямо протилежне. В даний час при зміні власника жилого приміщення, за яким би підставах цього не сталося, члени сім'ї колишнього власника житлового приміщення мають, за загальним правилом, звільнити жиле приміщення [18].
Дане нововведення узгоджується з аналогічними змінами в житловому законодавстві. Із нез'ясованих причин п. 2 ст. 292 пов'язує розглядається право не з усяким житловим приміщенням, а лише з житловим будинком та квартирою. Пояснити, чому воно не діє відносно кімнат, не представляється можливим. На наш погляд, це технічна помилка укладачів проекту ЦК, яка потребує коригування. До цього моменту п. 2 ст. 292 слід тлумачити розширено.
Згідно з ч. 5 ст. 31 ЖК РФ до закінчення терміну користування житловим приміщенням, встановленого судом, право користування житловим приміщенням колишнього члена сім'ї власника припиняється одночасно з припиненням права власності на дане житлове приміщення цього власника. Зазначене право, як і право на виселення членів сім'ї власника, базується на положенні п. 2 ст. 292 ГК РФ, за якою перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника. Простіше кажучи, власник, який не має можливості гуманно розлучитися з особами, з якими він припинив сімейні відносини, за ст. 31 ЖК РФ може продати, подарувати або обміняти своє житлове приміщення, надавши нового власника вирішувати проблему виселення осіб, які залишилися проживати в квартирі.
Розглянемо на практиці застосування статті. «Я є власницею домоволодіння (свідоцтво про державну реєстрацію права серії № від ...., Зареєстроване в УФРС по Краснодарському краю на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом). Відповідач - мій двоюрідний брат, був вселив у спірне домоволодіння колишнім власником-спадкодавцем.
У зв'язку з проживанням відповідача в належить мені домоволодінні, я не маю можливості реалізувати право володіння і розпорядження своєю власністю. Крім того, відповідач вселив у спірне домоволодіння свою дружину, зареєструвавши шлюб з нею вже після відкриття спадщини.
Відповідно до ст. 292 ч. 2 ЦК РФ перехід права власності на житловий будинок або квартиру іншій особі є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника, якщо інше не встановлено законом.
Правом користування житловим приміщенням володіють власники житлового приміщення, а також інші громадяни, яким власники житлового приміщення дозволили користуватися (проживати) даним житловим приміщенням. Яких-небудь угод між мною і відповідачем про користування спірним будинком не існує.
На мої усні попередження про звільнення домоволодіння, відповідач заявляв, що я не маю права його виселити, оскільки він зареєстрований у спірному домоволодінні. Я направила відповідачу письмове повідомлення з вимогою звільнити домоволодіння. Мер до звільнення домоволодіння та зняття з реєстраційного обліку відповідач не прийняв.
Відповідно до ст. 35 ЖК РФ, у разі припинення у громадянина права користування житловим приміщенням з підстав, передбачених ст. 292.ГК РФ, іншими федеральними законами, договором, або на підставі рішення суду даний громадянин зобов'язаний звільнити відповідне житлове приміщення (припинити користуватися ним). Якщо громадянин не звільняє зазначене жиле приміщення, він підлягає виселенню на вимогу власника на підставі рішення суду.
На підставі ст. 304 ДК РФ власник має право вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням права »[19].
2.3 Права неповнолітніх членів сім'ї власника житлового приміщення при відчуженні житлового приміщення
Згідно статті 292 п. 4 ЦК РФ відчуження житлового приміщення, в якому проживають перебувають під опікою чи піклуванням члени сім'ї власника даного житлового приміщення або залишилися без батьківського піклування неповнолітні члени сім'ї власника (про що відомо органу опіки та піклування), якщо при цьому зачіпаються права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб, допускається за згодою органу опіки та піклування (пункт у редакції, введеної в дію з 1 січня 2005 року Федеральним законом від 30 грудня 2004 року № 213-ФЗ).
Пункт 4 ст. 292 встановлює імперативна вимога про необхідність отримання згоди органу опіки та піклування на відчуження житлового приміщення, в якому проживають особи, інтереси яких потребують підвищеної правової охорони. Це вже третя за рахунком (і навряд чи остання) редакція коммент. пункту: спочатку законодавець відносив до числа таких осіб усіх неповнолітніх членів сім'ї власника житлового приміщення; згідно ФЗ від 15 травня 2001 р. до них додалися недієздатні та обмежено дієздатні члени сім'ї власника; відповідно до ФЗ від 30 грудня 2004 р. необхідно отримувати згоду органу опіки та піклування в усіх випадках, коли в приміщенні проживають особи, які перебувають під опікою і піклуванням або залишилися без батьківського піклування неповнолітні члени сім'ї власника житлового приміщення [20].
Таким чином, у наявності пошук законодавцем найбільш оптимальної норми, яка б, з одного боку, забезпечувала належну охорону житлових інтересів найменш захищених членів сім'ї, а з іншого - не створювала грунту для тяганини при здійсненні операцій з житлом і не давала зайвих приводів для заперечування таких угод . Хоча варіант норми, закріпленої ФЗ від 30 грудня 2004 р., більшою мірою, ніж попередні варіанти, відповідає цим цілям, його навряд чи можна визнати ідеальним.
Але, перш за все, правило п. 4 ст. 292 як і раніше сформульовано не досить чітко. Його дійсний зміст полягає в тому, що згода органу опіки та піклування потрібно тоді, коли за відповідними особами визнається право користування житловим приміщенням, незалежно від того, проживають вони в ньому чи ні. Крім того, під особами, які перебувають під піклуванням, за змістом норми розуміються лише неповнолітні у віці від 14 до 18 років, але аж ніяк не обмежено дієздатні громадяни, оскільки обмеження дієздатності переслідує зовсім інші цілі [21]. Нарешті, зайвої є застереження про те, що згода органу опіки та піклування необхідно, якщо при цьому зачіпаються права або охоронювані законом інтереси зазначених в п. 4 ст. 292 осіб, так як це відбувається при будь-якому відчуження житлового приміщення.
З нової ред. коммент. пункту випливає, що згода органу опіки та піклування на відчуження житлового приміщення потрібно отримувати в двох випадках. По-перше, це необхідно, коли правом користування жилим приміщенням мають особи, які перебувають під опікою і піклуванням. Оскільки опіка та піклування встановлюються в особливому порядку у передбачених законом випадках (ст. 31-35 ЦК), проста наявність у складі сім'ї власника житлового приміщення неповнолітніх громадян у даний час не є підставою для погодження відчуження житлового приміщення з органом опіки та піклування. По-друге, згода органу опіки та піклування потрібно тоді, коли неповнолітні члени сім'ї власника залишилися без батьківського піклування, причому про це має бути відомо органу опіки та піклування.
Поняття «діти, які залишилися без піклування батьків», розкривається у ст. 121 СК, а також ст. 1 ФЗ «Про додаткові гарантії щодо соціального захисту дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків» від 21 грудня 1996 р. (СЗ РФ. 1996. № 52. Ст. 5880; 1998. № 7. Ст. 788; 2000. № 33. Ст. 3348; 2002. № 15. Ст. 1375; 2003. № 2. Ст. 160). Вказівка закону на те, що про факт залишення дітей без батьківського піклування має бути відомо органу опіки та піклування, слід розуміти в єдності з вимогами закону, що зобов'язують посадових осіб та громадян, що володіють відомостями про таких дітей, негайно повідомляти про це органи опіки та піклування ( п. 1 ст. 122 СК), а також обов'язками самих органів опіки та піклування виявляти і вести облік таких дітей (п. 1 ст. 121 СК). У разі відчуження житлового приміщення з порушенням даної заборони відповідна угода визнається нікчемною як не відповідає вимогам закону (ст. 168 ЦК).
Це правило поширюється також на житлові приміщення, в яких неповнолітні не проживають, однак на момент приватизації мали на це житлове приміщення рівні з власником права. [22]
У Цивільному кодексі РФ вказується тільки на «проживання» неповнолітніх в відчужуваних приміщеннях як на умову застосування цих положень. Підстави їх проживання в даних житлових приміщеннях не конкретизуються. Але й тут за змістом правової норми проживання слід розуміти як проживання з правом власності на житлові приміщення або правом користування житловою площею в них. [23]
Недотримання вимоги ДК про отримання згоди органів опіки та піклування, як говорилося вище, тягне нікчемність скоєних в обхід цього угод і не породжує жодних правових наслідків (ст. 168, п. 1 ст. 167 ЦК). На цей рахунок існують і конкретні приклади із судової практики. [24]
Розгляд всіх питань, пов'язаних з відчуженням житлової площі, ув'язненням, а також зміною всіляких договорів, побічно або безпосередньо зачіпають законні права та інтереси неповнолітніх, які проживають в сім'ї або позбавлених батьківського піклування і поміщених у державні установи будь-яких форм власності на повне державне забезпечення, а також випускників даних установ, слід проводити колегіально з урахуванням думки законних представників, самих неповнолітніх на засіданнях комісій (рад) з охорони прав дітей, а також інших органів, на які органами місцевого самоврядування покладено функції з опіки і піклування щодо неповнолітніх.
Продаж житлових приміщень, що належать неповнолітнім, які перебувають у закладах для дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, випускників у віці до 18 років або проживають у сім'ях опікунів (піклувальників), не рекомендується. [25]
У разі видачі органом опіки та піклування попереднього дозволу на здійснення угоди з продажу житлових приміщень з придбанням житла після його продажу (з подальшим придбанням) у резолютивній частині постанови (розпорядження) необхідно вказувати, що продаж здійснюватиметься з обов'язковим придбанням житлової площі на ім'я неповнолітнього у разі , якщо він втрачає частку власності, або вказується, де він буде проживати у разі, якщо він є тільки членом сім'ї власника. На цій підставі оформляється договір продажу житлового приміщення з умовою. Копія договору надається до органу опіки та піклування.
Оформлення попереднього дозволу на здійснення угоди з житловими приміщеннями, в яких неповнолітні є власниками, співвласниками, членами сім'ї власника житлового приміщення, будинки, проводитиметься у формі постанови (розпорядження) органу місцевого самоврядування за місцем проживання неповнолітніх. [26]
Кошти від угод з приватизованими житловими приміщеннями, в яких проживають (проживали) виключно неповнолітні, зараховуються батьками (усиновлювачами), опікунами (піклувальниками), адміністрацією дитячих чи інших виховних установ відповідного призначення на рахунок по вкладу на ім'я неповнолітнього у місцевому відділенні Ощадного або іншого комерційного банку. Для розгляду питань щодо відчуження житлових приміщень, що належать на праві власності неповнолітнім органи опіки та піклування запитують відповідні документи.
Прийом документів для підготовки дозволу на вчинення правочину повинен здійснюватися тільки за наявності запиту і всіх необхідних документів.
У випадках угод з житловими приміщеннями, що знаходяться в іншому регіоні, необхідно представити документ, що підтверджує дозвіл на реєстрацію, з ОВС за місцем майбутнього проживання неповнолітнього.
Як правило, органи опіки та піклування не схвалюють угоди, при яких проводитися покупка квартири на виплат у разі одночасного продажу наявних у власності житлових приміщень, а також відбуваються угоди по заставі приміщень, в силу великого ризику втрати наявної площі. [27]
Висновок
Однією з проблем правого регулювання житлових відносин є проблема захисту прав громадян, які є членами сім'ї власника житлового приміщення. Права членів сім'ї власника житлового приміщення на користування цим приміщенням регламентується не тільки Житловим, але і Цивільним кодексом РФ.
1 січня 2005 вступив в силу перероблений Житловий Кодекс РФ. Він встановив нове правило: у разі припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення право користування житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника цього житлового приміщення не зберігається. При цьому Житловий кодекс РФ не уточнює, кого слід вважати колишнім членом сім'ї власника житлового приміщення. Житловий кодекс РФ також використовує поняття «член сім'ї», проте його не розкриває. Разом з тим визначається поняття «член сім'ї власника жилого приміщення».
На жаль, Сімейний кодекс РФ не встановлює чітких критеріїв, за якими можна було б визнавати ту чи іншу особу членом сім'ї. Відсутній в сімейному законодавстві та визначення сім'ї. А між тим поняття «член сім'ї» зустрічається в різних нормативних правових актах. При цьому розуміється воно не завжди однаково.
Таким чином, від інтерпретації члена сім'ї залежить і визначення його прав як члена сім'ї власника житлового приміщення. Аналізуючи ст. 292 ГК РФ і ст. 32 ЖК РФ, автор прийшов до думки, що вони взаємно доповнюють один одного. Так члени сім'ї власника житлового приміщення мають право користування даним житловим приміщенням нарівні з його власником, якщо інше не встановлено угодою між власником і членами його сім'ї. Члени сім'ї власника житлового приміщення зобов'язані використовувати дане житлове приміщення за призначенням, забезпечувати його збереження.
Дієздатні і обмежені судом у дієздатності члени сім'ї власника житлового приміщення несуть солідарну з власником відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування даним житловим приміщенням, якщо інше не встановлено угодою між власником і членами його сім'ї. У разі припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення право користування даним житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника цього житлового приміщення не зберігається, якщо інше не встановлено угодою між власником і колишнім членом його сім'ї. Дані положення відзначені у двох кодексах.
Але з проведеного нами аналізу випливає, що чинне законодавство захищає в більшій мірі інтереси власників житлових приміщень. Тим часом видається, що повинен бути дотриманий баланс інтересів як власників, так і користувачів житлових приміщень.
Список літератури
1. Конституція РФ (прийнята на всенародному голосуванні 12.12.1993 р.) / / УПС Гарант.
2. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) (з ізм. І доп. На липень 2005 р.) / / УПС Гарант.
3. Житловий кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 р. 188-ФЗ / / УПС Гарант.
4. Сімейний Кодекс Російської Федерації / / УПС Гарант.
5. Федеральний закон від 29 грудня 2004 р. 189-ФЗ «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації» / / УПС Гарант
6. Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» / / УПС Гарант.
7. Постанова Уряду РФ від 21 січня 2006 р. № 25 «Про затвердження Правил користування жилими приміщеннями»
8. Коментар до Цивільного Кодексу РФ. Частини другої. Отв.ред. Садиков О.Н. - М.: ИНФРА-М-НОРМА: 2003 р.
9. Коментар до цивільного кодексу РФ. Частина друга. / Под ред. Т.Є. Абова і А.Ю. Кабалкіна - М.: Юрайт-Издат, 2004
10. Тихомиров М.Ю. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 р.
11. Цивільне право Росії: Курс лекцій. Отв.ред. Садиков О.Н., - М., 2005 р.
12. Цивільне право. Том I. / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2004
13. В.В. Ткаченко, В.А. Зімін, С.В. Ткаченко. Цивільне право Операції з нерухомістю. Посібник для ріелтора - Самара, 2006.
14. Тихомиров М.Ю. Житлове приміщення: власність і інші речові права - Москва, 2005
15. Камишанській В.П. Право власності: межі та обмеження. М., 2000.
16. Крашенинников П.В. Житлове право. М.: Статут, 2003.
17. Новели Житлового кодексу: Питання, питання ... / Є.В. Нахімова. / / Закони Росії. -2006. - № 9.
18. Огляд судової практики Верховного суду Російської Федерації / / Бюлетень Верховного суду Російської Федерації. 2007. № 7, 8, 9
19. www.dom-i-zakon.ru
20. www.advo-help.ru
2.2 Права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника при переході права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи
Найскладнішим залишається питання про можливість збереження або припинення права користування житловим приміщенням особою, які втратили статус члена сім'ї власника житлового приміщення. Підставами припинення користування житловим приміщенням членами сім'ї власника відповідно до законодавства є: припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення, якщо інше не встановлено угодою між власником і колишнім членом його сім'ї (п. 4 ст. 31 ЖК РФ); перехід права власності на житлове приміщення до іншої особи, якщо інше не встановлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Згідно статті 292 п. 2 ЦК РФ перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника, якщо інше не встановлено законом (пункт доповнено з 31 травня 2001 Федеральним законом від 15 травня 2001 року № 54-ФЗ; в редакції, введеної в дію з 1 січня 2005 року Федеральним законом від 30 грудня 2004 року № 213-ФЗ).
Право користування житловим приміщенням членів сім'ї його власника в доктрині цивільного права нерідко відносять до прав речового типу, хоча вони і не зазначені як таких у ст. 216 ЦК. Однак оскільки перелік речових прав не є вичерпним, а ознаки самих речових прав досить невизначені, з подібною кваліфікацією можна погодитися. Дійсно, вказане право відповідає більшості вимог, звичайно пред'являються до речових прав (право слідування, абсолютний характер захисту, в тому числі проти самого власника, та ін.) Підтверджує це і сама назва гол. 18 ГК, в якому разом з правом власності згадуються «інші речові права на житлові приміщення».
Однак у зв'язку зі змінами, що відбулися в житловому законодавстві з 1 березня 2005 р., речовий характер даного права втрачається у разі припинення сімейних відносин його володаря з власником житлового приміщення.
Пункт 2 ст. 292 у своїй первісній редакції закріплював за правом користування жилим приміщенням, що належить членам сім'ї власника, властивість прямування, відповідно до якого воно зберігалося при переході права власності на житлове приміщення до нового власника, незалежно від того, знав чи не знав набувач житлового приміщення про наявності такого обтяження. З 1 січня 2005 р. зазначене правило змінилося на прямо протилежне. В даний час при зміні власника жилого приміщення, за яким би підставах цього не сталося, члени сім'ї колишнього власника житлового приміщення мають, за загальним правилом, звільнити жиле приміщення [18].
Дане нововведення узгоджується з аналогічними змінами в житловому законодавстві. Із нез'ясованих причин п. 2 ст. 292 пов'язує розглядається право не з усяким житловим приміщенням, а лише з житловим будинком та квартирою. Пояснити, чому воно не діє відносно кімнат, не представляється можливим. На наш погляд, це технічна помилка укладачів проекту ЦК, яка потребує коригування. До цього моменту п. 2 ст. 292 слід тлумачити розширено.
Згідно з ч. 5 ст. 31 ЖК РФ до закінчення терміну користування житловим приміщенням, встановленого судом, право користування житловим приміщенням колишнього члена сім'ї власника припиняється одночасно з припиненням права власності на дане житлове приміщення цього власника. Зазначене право, як і право на виселення членів сім'ї власника, базується на положенні п. 2 ст. 292 ГК РФ, за якою перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника. Простіше кажучи, власник, який не має можливості гуманно розлучитися з особами, з якими він припинив сімейні відносини, за ст. 31 ЖК РФ може продати, подарувати або обміняти своє житлове приміщення, надавши нового власника вирішувати проблему виселення осіб, які залишилися проживати в квартирі.
Розглянемо на практиці застосування статті. «Я є власницею домоволодіння (свідоцтво про державну реєстрацію права серії № від ...., Зареєстроване в УФРС по Краснодарському краю на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом). Відповідач - мій двоюрідний брат, був вселив у спірне домоволодіння колишнім власником-спадкодавцем.
У зв'язку з проживанням відповідача в належить мені домоволодінні, я не маю можливості реалізувати право володіння і розпорядження своєю власністю. Крім того, відповідач вселив у спірне домоволодіння свою дружину, зареєструвавши шлюб з нею вже після відкриття спадщини.
Відповідно до ст. 292 ч. 2 ЦК РФ перехід права власності на житловий будинок або квартиру іншій особі є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника, якщо інше не встановлено законом.
Правом користування житловим приміщенням володіють власники житлового приміщення, а також інші громадяни, яким власники житлового приміщення дозволили користуватися (проживати) даним житловим приміщенням. Яких-небудь угод між мною і відповідачем про користування спірним будинком не існує.
На мої усні попередження про звільнення домоволодіння, відповідач заявляв, що я не маю права його виселити, оскільки він зареєстрований у спірному домоволодінні. Я направила відповідачу письмове повідомлення з вимогою звільнити домоволодіння. Мер до звільнення домоволодіння та зняття з реєстраційного обліку відповідач не прийняв.
Відповідно до ст. 35 ЖК РФ, у разі припинення у громадянина права користування житловим приміщенням з підстав, передбачених ст. 292.ГК РФ, іншими федеральними законами, договором, або на підставі рішення суду даний громадянин зобов'язаний звільнити відповідне житлове приміщення (припинити користуватися ним). Якщо громадянин не звільняє зазначене жиле приміщення, він підлягає виселенню на вимогу власника на підставі рішення суду.
На підставі ст. 304 ДК РФ власник має право вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням права »[19].
2.3 Права неповнолітніх членів сім'ї власника житлового приміщення при відчуженні житлового приміщення
Згідно статті 292 п. 4 ЦК РФ відчуження житлового приміщення, в якому проживають перебувають під опікою чи піклуванням члени сім'ї власника даного житлового приміщення або залишилися без батьківського піклування неповнолітні члени сім'ї власника (про що відомо органу опіки та піклування), якщо при цьому зачіпаються права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб, допускається за згодою органу опіки та піклування (пункт у редакції, введеної в дію з 1 січня 2005 року Федеральним законом від 30 грудня 2004 року № 213-ФЗ).
Пункт 4 ст. 292 встановлює імперативна вимога про необхідність отримання згоди органу опіки та піклування на відчуження житлового приміщення, в якому проживають особи, інтереси яких потребують підвищеної правової охорони. Це вже третя за рахунком (і навряд чи остання) редакція коммент. пункту: спочатку законодавець відносив до числа таких осіб усіх неповнолітніх членів сім'ї власника житлового приміщення; згідно ФЗ від 15 травня 2001 р. до них додалися недієздатні та обмежено дієздатні члени сім'ї власника; відповідно до ФЗ від 30 грудня 2004 р. необхідно отримувати згоду органу опіки та піклування в усіх випадках, коли в приміщенні проживають особи, які перебувають під опікою і піклуванням або залишилися без батьківського піклування неповнолітні члени сім'ї власника житлового приміщення [20].
Таким чином, у наявності пошук законодавцем найбільш оптимальної норми, яка б, з одного боку, забезпечувала належну охорону житлових інтересів найменш захищених членів сім'ї, а з іншого - не створювала грунту для тяганини при здійсненні операцій з житлом і не давала зайвих приводів для заперечування таких угод . Хоча варіант норми, закріпленої ФЗ від 30 грудня 2004 р., більшою мірою, ніж попередні варіанти, відповідає цим цілям, його навряд чи можна визнати ідеальним.
Але, перш за все, правило п. 4 ст. 292 як і раніше сформульовано не досить чітко. Його дійсний зміст полягає в тому, що згода органу опіки та піклування потрібно тоді, коли за відповідними особами визнається право користування житловим приміщенням, незалежно від того, проживають вони в ньому чи ні. Крім того, під особами, які перебувають під піклуванням, за змістом норми розуміються лише неповнолітні у віці від 14 до 18 років, але аж ніяк не обмежено дієздатні громадяни, оскільки обмеження дієздатності переслідує зовсім інші цілі [21]. Нарешті, зайвої є застереження про те, що згода органу опіки та піклування необхідно, якщо при цьому зачіпаються права або охоронювані законом інтереси зазначених в п. 4 ст. 292 осіб, так як це відбувається при будь-якому відчуження житлового приміщення.
З нової ред. коммент. пункту випливає, що згода органу опіки та піклування на відчуження житлового приміщення потрібно отримувати в двох випадках. По-перше, це необхідно, коли правом користування жилим приміщенням мають особи, які перебувають під опікою і піклуванням. Оскільки опіка та піклування встановлюються в особливому порядку у передбачених законом випадках (ст. 31-35 ЦК), проста наявність у складі сім'ї власника житлового приміщення неповнолітніх громадян у даний час не є підставою для погодження відчуження житлового приміщення з органом опіки та піклування. По-друге, згода органу опіки та піклування потрібно тоді, коли неповнолітні члени сім'ї власника залишилися без батьківського піклування, причому про це має бути відомо органу опіки та піклування.
Поняття «діти, які залишилися без піклування батьків», розкривається у ст. 121 СК, а також ст. 1 ФЗ «Про додаткові гарантії щодо соціального захисту дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків» від 21 грудня 1996 р. (СЗ РФ. 1996. № 52. Ст. 5880; 1998. № 7. Ст. 788; 2000. № 33. Ст. 3348; 2002. № 15. Ст. 1375; 2003. № 2. Ст. 160). Вказівка закону на те, що про факт залишення дітей без батьківського піклування має бути відомо органу опіки та піклування, слід розуміти в єдності з вимогами закону, що зобов'язують посадових осіб та громадян, що володіють відомостями про таких дітей, негайно повідомляти про це органи опіки та піклування ( п. 1 ст. 122 СК), а також обов'язками самих органів опіки та піклування виявляти і вести облік таких дітей (п. 1 ст. 121 СК). У разі відчуження житлового приміщення з порушенням даної заборони відповідна угода визнається нікчемною як не відповідає вимогам закону (ст. 168 ЦК).
Це правило поширюється також на житлові приміщення, в яких неповнолітні не проживають, однак на момент приватизації мали на це житлове приміщення рівні з власником права. [22]
У Цивільному кодексі РФ вказується тільки на «проживання» неповнолітніх в відчужуваних приміщеннях як на умову застосування цих положень. Підстави їх проживання в даних житлових приміщеннях не конкретизуються. Але й тут за змістом правової норми проживання слід розуміти як проживання з правом власності на житлові приміщення або правом користування житловою площею в них. [23]
Недотримання вимоги ДК про отримання згоди органів опіки та піклування, як говорилося вище, тягне нікчемність скоєних в обхід цього угод і не породжує жодних правових наслідків (ст. 168, п. 1 ст. 167 ЦК). На цей рахунок існують і конкретні приклади із судової практики. [24]
Розгляд всіх питань, пов'язаних з відчуженням житлової площі, ув'язненням, а також зміною всіляких договорів, побічно або безпосередньо зачіпають законні права та інтереси неповнолітніх, які проживають в сім'ї або позбавлених батьківського піклування і поміщених у державні установи будь-яких форм власності на повне державне забезпечення, а також випускників даних установ, слід проводити колегіально з урахуванням думки законних представників, самих неповнолітніх на засіданнях комісій (рад) з охорони прав дітей, а також інших органів, на які органами місцевого самоврядування покладено функції з опіки і піклування щодо неповнолітніх.
Продаж житлових приміщень, що належать неповнолітнім, які перебувають у закладах для дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, випускників у віці до 18 років або проживають у сім'ях опікунів (піклувальників), не рекомендується. [25]
У разі видачі органом опіки та піклування попереднього дозволу на здійснення угоди з продажу житлових приміщень з придбанням житла після його продажу (з подальшим придбанням) у резолютивній частині постанови (розпорядження) необхідно вказувати, що продаж здійснюватиметься з обов'язковим придбанням житлової площі на ім'я неповнолітнього у разі , якщо він втрачає частку власності, або вказується, де він буде проживати у разі, якщо він є тільки членом сім'ї власника. На цій підставі оформляється договір продажу житлового приміщення з умовою. Копія договору надається до органу опіки та піклування.
Оформлення попереднього дозволу на здійснення угоди з житловими приміщеннями, в яких неповнолітні є власниками, співвласниками, членами сім'ї власника житлового приміщення, будинки, проводитиметься у формі постанови (розпорядження) органу місцевого самоврядування за місцем проживання неповнолітніх. [26]
Кошти від угод з приватизованими житловими приміщеннями, в яких проживають (проживали) виключно неповнолітні, зараховуються батьками (усиновлювачами), опікунами (піклувальниками), адміністрацією дитячих чи інших виховних установ відповідного призначення на рахунок по вкладу на ім'я неповнолітнього у місцевому відділенні Ощадного або іншого комерційного банку. Для розгляду питань щодо відчуження житлових приміщень, що належать на праві власності неповнолітнім органи опіки та піклування запитують відповідні документи.
Прийом документів для підготовки дозволу на вчинення правочину повинен здійснюватися тільки за наявності запиту і всіх необхідних документів.
У випадках угод з житловими приміщеннями, що знаходяться в іншому регіоні, необхідно представити документ, що підтверджує дозвіл на реєстрацію, з ОВС за місцем майбутнього проживання неповнолітнього.
Як правило, органи опіки та піклування не схвалюють угоди, при яких проводитися покупка квартири на виплат у разі одночасного продажу наявних у власності житлових приміщень, а також відбуваються угоди по заставі приміщень, в силу великого ризику втрати наявної площі. [27]
Висновок
Однією з проблем правого регулювання житлових відносин є проблема захисту прав громадян, які є членами сім'ї власника житлового приміщення. Права членів сім'ї власника житлового приміщення на користування цим приміщенням регламентується не тільки Житловим, але і Цивільним кодексом РФ.
1 січня 2005 вступив в силу перероблений Житловий Кодекс РФ. Він встановив нове правило: у разі припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення право користування житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника цього житлового приміщення не зберігається. При цьому Житловий кодекс РФ не уточнює, кого слід вважати колишнім членом сім'ї власника житлового приміщення. Житловий кодекс РФ також використовує поняття «член сім'ї», проте його не розкриває. Разом з тим визначається поняття «член сім'ї власника жилого приміщення».
На жаль, Сімейний кодекс РФ не встановлює чітких критеріїв, за якими можна було б визнавати ту чи іншу особу членом сім'ї. Відсутній в сімейному законодавстві та визначення сім'ї. А між тим поняття «член сім'ї» зустрічається в різних нормативних правових актах. При цьому розуміється воно не завжди однаково.
Таким чином, від інтерпретації члена сім'ї залежить і визначення його прав як члена сім'ї власника житлового приміщення. Аналізуючи ст. 292 ГК РФ і ст. 32 ЖК РФ, автор прийшов до думки, що вони взаємно доповнюють один одного. Так члени сім'ї власника житлового приміщення мають право користування даним житловим приміщенням нарівні з його власником, якщо інше не встановлено угодою між власником і членами його сім'ї. Члени сім'ї власника житлового приміщення зобов'язані використовувати дане житлове приміщення за призначенням, забезпечувати його збереження.
Дієздатні і обмежені судом у дієздатності члени сім'ї власника житлового приміщення несуть солідарну з власником відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування даним житловим приміщенням, якщо інше не встановлено угодою між власником і членами його сім'ї. У разі припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення право користування даним житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника цього житлового приміщення не зберігається, якщо інше не встановлено угодою між власником і колишнім членом його сім'ї. Дані положення відзначені у двох кодексах.
Але з проведеного нами аналізу випливає, що чинне законодавство захищає в більшій мірі інтереси власників житлових приміщень. Тим часом видається, що повинен бути дотриманий баланс інтересів як власників, так і користувачів житлових приміщень.
Список літератури
1. Конституція РФ (прийнята на всенародному голосуванні 12.12.1993 р.) / / УПС Гарант.
2. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) (з ізм. І доп. На липень 2005 р.) / / УПС Гарант.
3. Житловий кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 р. 188-ФЗ / / УПС Гарант.
4. Сімейний Кодекс Російської Федерації / / УПС Гарант.
5. Федеральний закон від 29 грудня 2004 р. 189-ФЗ «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації» / / УПС Гарант
6. Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» / / УПС Гарант.
7. Постанова Уряду РФ від 21 січня 2006 р. № 25 «Про затвердження Правил користування жилими приміщеннями»
8. Коментар до Цивільного Кодексу РФ. Частини другої. Отв.ред. Садиков О.Н. - М.: ИНФРА-М-НОРМА: 2003 р.
9. Коментар до цивільного кодексу РФ. Частина друга. / Под ред. Т.Є. Абова і А.Ю. Кабалкіна - М.: Юрайт-Издат, 2004
10. Тихомиров М.Ю. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 р.
11. Цивільне право Росії: Курс лекцій. Отв.ред. Садиков О.Н., - М., 2005 р.
12. Цивільне право. Том I. / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2004
13. В.В. Ткаченко, В.А. Зімін, С.В. Ткаченко. Цивільне право Операції з нерухомістю. Посібник для ріелтора - Самара, 2006.
14. Тихомиров М.Ю. Житлове приміщення: власність і інші речові права - Москва, 2005
15. Камишанській В.П. Право власності: межі та обмеження. М., 2000.
16. Крашенинников П.В. Житлове право. М.: Статут, 2003.
17. Новели Житлового кодексу: Питання, питання ... / Є.В. Нахімова. / / Закони Росії. -2006. - № 9.
18. Огляд судової практики Верховного суду Російської Федерації / / Бюлетень Верховного суду Російської Федерації. 2007. № 7, 8, 9
19. www.dom-i-zakon.ru
20. www.advo-help.ru
[1] Житловий кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 р . 188-ФЗ / / УПС Гарант.
[2] Крашенинников П. В. Житлове право. М.: Статут, 2003.Стр. 185
[3] Крашенинников П. В. Житлове право. М.: Статут, 2003.Стр. 186
[4] Новели Житлового кодексу: Питання, питання ... / Є. В. Нахімова. / / Закони Росії. -2006. - № 9.
[5] Цивільне право Росії: Курс лекцій. Отв.ред.Садіков О.М.,-М., 2005 р . Стор. 139
[6] Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) (з ізм. І доп. На липень 2005 р .) / / УПС Гарант.
[7] Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) (з ізм. І доп. На липень 2005 р .) / / УПС Гарант.
[8] Там же.
[9] Житловий кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 р . 188-ФЗ / / УПС Гарант.
[10] Тихомиров М.Ю. Житлове приміщення: власність і інші речові права - Москва, 2005
[11] Житловий кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 р . 188-ФЗ / / УПС Гарант.
[12] Федеральний закон від 29.12.2004 N 189-ФЗ
[13] Крашенинников П. В. Житлове право. М.: Статут, 2003. Стор. 195
[14] Крашенинников П. В. Житлове право. М.: Статут, 2003. Стор. 180
[15] Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) (з ізм. І доп. На липень 2005 р .) / / УПС Гарант.
[16] Коментар до Цивільного Кодексу РФ. Частини другої. Отв.ред.Садіков О.М. - М.: ІНФРА_М-НОРМА: 2003 р .
[17] Коментар до цивільного кодексу РФ. Частина друга. / Под ред. Т.Є. Абова і А.Ю. Кабалкіна - М.: Юрайт-Издат, 2004
[18] Новели Житлового кодексу: Питання, питання ... / Є. В. Нахімова. / / Закони Росії. -2006. - № 9.
[19] Огляд судової практики Верховного суду Російської Федерації / / Бюлетень Верховного суду Російської Федерації. 2007. № 7.
[20] Коментар до цивільного кодексу РФ. Частина друга. / Под ред. Т.Є. Абова і А.Ю. Кабалкіна - М.: Юрайт-Издат, 2004
[21] Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) (з ізм. І доп. На липень 2005 р .) / / УПС Гарант.
[22] В.В. Ткаченко, В.А. Зімін, С.В. Ткаченко. Цивільне право Операції з нерухомістю. Посібник для ріелтора - Самара, 2006.
[23] Там же.
[24] Див, напр.: Визначення СК Верховного Суду РФ від 6 січня 1995 р .
[25] Див: лист Міністерства освіти РФ від 9 червня 1999 р . № 244/26-5 "Про додаткові заходи щодо захисту житлових прав неповнолітніх".
[26] Там же.
[27] В.В. Ткаченко, В.А. Зімін, С.В. Ткаченко. Цивільне право Операції з нерухомістю. Посібник для ріелтора - Самара, 2006.